わしゃ〜何十年先の事なんか分からんぜよ。
由布島の水牛さんはそう呟いております。
あぁ僕のiDeCoが・・・笑
わたしがiDeCoで60％選択しているのが『ひふみ年金』
独立してから毎月68,000円、頑張って積立てしています。
（手元にあったら間違いなく無駄遣いするため）
が、しかし！
その『ひふみ年金』（運営会社レオス・キャピタルワークス）の
イチオシ企業『TATERU』(組入比率1.5％)
この会社がいま、とんでもないことになっています。
このひふみファンド全体のうちTATERUへの投資分が、
2018年5月の時点で100億円ほどの時価総額だったものが、
たった数ヶ月でなんと(売却していなければ)20億円ほどにまで減少！！
既にニュースでご存知かと思いますが、
ここTATERUの営業マンが顧客(アパート融資を受けたい方)の
通帳残高を偽装した、という件で現在社内調査中。
事業計画の鉛筆なめなめは良く聞く話ですし、
複数口座間を資金移動させて見せ金づくり、
も聞いたことはありますがさすがに通帳改ざんまでは。
そして、何よりもここの社長(わたしより若い)が公の場に一切
顔を出していない事、これが株式市場の不評を買っている一番の原因。
TATERUの業績を見ると如何に業者が儲かるかが分かる
会社HPより→業績ハイライト
わたしは全く「良し、アパートを建てよう！」
なんて考えは思い浮かび上がりませんが、
TATERUはなんて素晴らしいビジネスモデルなんだ！と感心したものです。
売れば売るほど儲かるシステム。(企画売買＋一部土地売買＋管理業務)
素晴らしいビジネスモデルのため外資も多く入っています。
※事実、この4月に海外投資家から一株1,951円、約135億円もの資金調達をしました。
(今日の終値@410円、5ヶ月で約1/5・・・相当お怒りでしょうけど)
他方、購入者は搾取され続ける、ともいえます。
というか手元資金がほぼゼロでアパート経営、
そもそも、そこで諦めるべきです。
甘い夢(不動産オーナー？)を見てはいけません。
よく確定申告のお客様から新規案件の細かいシミュレーションを求められます。
細かく分析してやっとキャッシュフローが合うかどうか。
いや、違う、
他者に判断してもらわないと、算盤が合うか分からない、この時点で何か違うんじゃないでしょうか。
そしてTATERUだけではないですが、
ここで無理やり融資がおりるものだからおかしくなるのです。
(スルガとかぼちゃの馬車、同様)
だから、今回は西京銀行しかり、
銀行側も簡単に騙されないでくれ(見ないふりはよしてくれ)、と言いたい。
が、このTATERU＝西京銀行
TATERUが西京銀行に出資しているがために、
なかなか融資を断る事が出来なかった側面もあります。
また、西京銀行の融資条件に、
『融資期間中は不動産管理会社をTATERUより変更してはいけない』
これ、絶対にオーナーが儲からないパターンですから。
それでもオーナー側が途中で（儲けの出る）売却を夢見て契約してしまう・・・
(ハッピーエンドの売却事例を幾つも聞かされるため)
さぁ、潮目が変わってきました。
わたしはこのブログで再三にわたり警告しております。
スルガ(かぼちゃ)、西京(TATERU)と立て続けに不祥事発覚で、
不動産融資が相当引き締められます。
こうなると消費税増税と相まって建築業界全体にも影響が。
たたでさえ建築価格、土地の高騰で動きが鈍くなっていますから。
どうやら『平成』で不動産投資ブームも終焉のようです。
平成の次は『モノ(不動産)』より『コト』へ投資(消費)する時代になるでしょう。
お金は最低限を貯めて、
じゃんじゃん『コト』へ投資してみましょう！
『何か』のキッカケを見つける確率が相当上がるでしょう。
なお、わたしの当面の『コト』は、もちろん『旅』で！笑
最後に信託会社について
沖縄ではどこの士業も（猫も杓子も？）
「信託、信託！」と、この漢字二文字ばかりが紙面を飾っております。
まぁ家族信託は良しとして、
信託会社を利用したらどうなるかを知っている税理士として一言。
信託の仕組み、全てを知ってから利用しましょう！
そして、ずぅ〜〜とむしり取られる信託手数料の件も。
沖縄の場合、担当者の説明を聞く度に出張料も取られますからご注意下さい。
全てを契約受託前に確認しましょう。
あ、それと、
説明していない業者も多いようですが、
大抵の場合→信託の終了時には結局、
不動産取得税や登録免許税がかかりますから！
これもご注意を。
内閣総理大臣からの許可が必要な信託会社、
わたしはこれを、「大手だけが儲けるビジネス」と呼んでいます。
少なくともわたしは信託会社を使いません。
こんな複雑な法律をおじいちゃん、おばあちゃんに説明する能力をわたしは持ち合わせておりません。
信託会社、言いたいことはまだまだありますが、今日はここまで笑
以上