沖縄でよく見かける軍用地売買の広告の一コマ
沖縄県内、数ある軍用地の中でも一番市場評価が高いのが嘉手納飛行場
理由は「一番返還される可能性が低い」から
2019年春も軍用地は高騰中
例えばこの広告
売値 → 747万円
場所 → 嘉手納飛行場の軍用地
年間地料→ 128,000円(×58倍が売値という表記)
表面利回り→ 1.7%
昨年、2018年5月にはこんな記事を書いていました。
相続税の税務調査~【現金】は必ず狙われる。軍用地を持っていると相続税が発生する？
そこでは「売値の平均は地料の45倍」と書いてある。
あの記事から約1年
売値が45倍→58倍(場所により異なる)
利回り2.2%→1.7％
昨年、2018年がピークと予想していたのにまだ上がる。
わたしの経済予想はいつも外れる、こんなもの。
しっかし、まだ買う人がいる。
仲介手数料が3%ちょっと
登録免許税なんかも入れると
2年分の地料で購入費用をペイ出来るかどうか
売却時も想定すると4年分の地料が消えるわけですが・・・
※現在は空前の売り手市場で売り主手数料無料、というか業者が一旦買い取り、細かく分筆して売る流れ。公図をとってみるとピアノの鍵盤みたくなっている。
地料も毎年上がるが、最近は固定資産税もどんどん上がり、その額は地料の大体10%と見積もって間違いない。
そしてなにより驚くのが、ここまで上がった軍用地をほぼほぼ全額借り入れしてまで購入する人が未だに大勢いることだ。※沖縄の銀行は軍用地を担保に融資が実行される。(地場の銀行以外は基本融資をしてくれません)
その実行金利はピンキリですが1.7%を超える条件も見受けられる。
※軍用地ローン
→ 沖縄独特の商品で毎月は利払いのみ。で、地料が年一回(正確には毎年春に値上げ分がわずかに入金されるが本当に少額)入金される夏に合わせて元金も年一回支払うことになる。住宅ローンのボーナス払いのようなイメージ
ここで、
「ん？」
と感じたアナタ、
正解です。
合っています。
まとめてみましょう。
地料が購入価額の1.7％
毎年かかる固定資産税が地料の10％、ここでは1.7％×10％＝0.17％
金利を1.7％とする(これよりも良き条件、悪き条件もある)
収支はこうだ。
＋ 1.7％
▲ 0.17％
▲ 1.7％
=▲ 0.17％
軍用地投資単体でみると赤字になってしまう。
これに他の不動産の収益、給与と合算して節税・・・
といってもしれている。
それでも購入者が後を絶たないのは「まだまだこの軍用地の価値が上がるから」そう信じてやまない人たちがいるからだ(ようは転売狙い)
県内(外？)のコンサルタント、軍用地売買を専門にする不動産屋が各種セミナーでそう煽っている。
預金よりはいい、と。
いや、ちょと待って、ちょと待って、お兄さん
その軍用地、
仮に5年以内に売却すると
税金(約)40％かかりますけど。
業者からはそんな説明一切ない(笑)
サラリーマンでも節税出来る！
確定申告も必要になるけれど。
業者からそんな説明も一切ない(笑)
そして慌てて訪ねた税理士事務所で相談する一言目が
・・・「軍用地、確定申告しないとダメですかね？」
もう開いた口が塞がらない
やめてくれ
売る方も
買う方も
もう少し冷静に
令和になるし
大人になろう
じゃ資産運用どうしろと？
大型株でも買って10年寝かせておけばよい
今日でも以下のような銘柄が利回り4％超でゴロゴロと
・KDDI 4.2％
・SUMCO 4.6％
・オリックス 4.7％
・三菱ケミカル 4.9％
・JT 5.6％
・長谷工コーポ 5.7％
・日産 6.1％
特定口座だと確定申告不要だし
いざとなったら即日換金出来るし
なにより購入・売却手数料が安い、ゼロに等しい
2019年の場合
不動産(軍用地)より断然安いと思うのだが
（ただし、銀行株だけはオススメしない）
最後に
わたしの予想はよく外れますので真似はしないように(笑)
くれぐれも
一番の投資先はあくまで「自分」
これを結びに