2020年9月の帰省時に江別の実家で撮影
青森出身の可愛い娘、アオちゃん。
海外に出かけることの出来ない2020年、
(そして飛行機代も安いので)
ここのところ2ヶ月に1回のペースで帰省。
次回の帰省は11月。
21日土曜日は札幌泊なのでオフ会でもしようかなと。
北海道在住でお時間ある方はご連絡ください。
参加資格は税理士業界の方、沖縄・投資に興味のある方、暇な方(笑)
まずは2020年3月期決算の平均金利
地方銀行も上場していれば(していなくても)情報は公開されます。
まずは各行の平均貸出金利を低い順から
１．鹿児島銀行(県内に支店が２つ)1.04%
２．沖縄銀行 1.52%
３．琉球銀行 1.54%
４．沖縄海邦銀行 1.94%
明らかに鹿児島銀行が突出しているのが分かります。
ちなみに沖縄に日本政策金融公庫はありませんが、
沖縄振興開発金融公庫(通称＝沖縄公庫)というものはあります。
税務でいうところの全国では「国税局」というのに、
沖縄だけは「国税事務所」と呼ぶ・・・そんな感じ。
その他、JAもありますし、コザ信用金庫もあります。
肌感覚でJAの平均金利が2%弱、
コザ信金さんが2.5%前後ではないでしょうか。
金利はもちろん個人・法人の業績・担保・信用により変動。
上場していたって某レオパレス21のように金利14.5%でないと借り入れ出来ない企業もある。
なお、冒頭の鹿児島銀行の金利が突出して低い件ですが、
こちらは貸出金額に占める「個人住宅ローン」の割合が多い影響もあります。
住宅ローン→2020年は0.75〜0.9%
事業用で 0.■■〜1.5%くらいでしょうか。
※ミニマム値はブログでは控えておきます
沖縄の地場地方銀行勢は鹿児島銀行に勝てる金利は提案してきません。
それでは鹿児島銀行は沖縄県内のシェア取り放題ではないか？
と思いきやそうでもないのが島国の特徴。
鹿児島銀行がシェア拡大出来ない理由
それは約400年前の出来事も一因ですが、
現場で実際にやりとりしている身からすると他のところにあるんですけどね。
惜しいっ！これはまた別の機会に。
頭金は4割覚悟の2020年
事業用、投資用物件取得のための借入時、頭金はどのくらい必要か。
5%、
10%、
20%、
なんて言われていたりします。
景気の良いときなんか頭金ゼロという融資も。
からのリーマンショック…でフルレバレッジの方は大変な目に遭いましたが。
沖縄名物、軍用地ローンも直近ではそれなりの頭金を入れないと審査は厳しい。もともと値段も高騰中。
正直、嘉手納飛行場・那覇空港周辺の軍用地は「利回り＜借入金利」なのでいまとなっては借入ありきの投資物件としては魅力がありません。少なくとも僕には。
そして最新事情。
これはお客様の個人情報でもなく僕個人がいま言われている「頭金(約)4割」です！
※某地場地方銀行と現在交渉中。3割にならないですか、と。
結果はまた後日公開。
僕は他にも事業用として鹿児島銀行からも融資を受けているのですが、某地場地方銀行の担当者さんに最初に言われたのが「鹿児島銀行さんには勝てませんが宜しいですか」
最初からアキラメルなよ。(心の声)
じゃあなんで実績もあるのに鹿児島銀行じゃないんだ？
というツッコミも聞こえてきそうですが、件の申し込みは前回記事、読谷土地購入資金、
沖縄県内の土地区画整理組合事業といって大人の事情で鹿児島銀行さんがなかなか入ってこれないんですね。(それ以外にも理由はありますが)
とまぁこれが「僕の信用状況」かなと思い、本日とある資産家さんと話したのですがどうも違う。近くの投資家仲間もみな頭金を3割から4割ほど求められているとのこと。※これくらい頭金入れるのが正常なんですけど。
全国の銀行事情は分かりませんが、コロナの影響もあってでしょうか。ここにきて沖縄金融業界は融資(住宅ローンはまだ緩め)に急ブレーキがかかっているな、と感じた2020年後半。
この後、不動産売買の停滞は必至。しかも更地、ようは昔ながらの地主様は売り急ぐ理由が何一つありませんからそもそも値崩れはしないと予想。
そのかわりフルレバレッジで建築したテナントビルなんかは投げ売りが発生するかもですね。ダメですよ「あっ安いから」なんて理由で購入したら。沖縄ならせめて住宅系でいきましょう。人口ボーナス県。固定資産税もテナントと比べて格段に安いのですから。